歡迎光臨中圖網(wǎng) 請(qǐng) | 注冊(cè)
> >>
掘金存量地產(chǎn)-與14位新銳總裁深度對(duì)話-2

掘金存量地產(chǎn)-與14位新銳總裁深度對(duì)話-2

出版社:中信出版社出版時(shí)間:2018-05-01
開本: 16開 頁數(shù): 278
本類榜單:管理銷量榜
中 圖 價(jià):¥20.9(3.8折) 定價(jià)  ¥55.0 登錄后可看到會(huì)員價(jià)
加入購物車 收藏
運(yùn)費(fèi)6元,滿39元免運(yùn)費(fèi)
?新疆、西藏除外
溫馨提示:5折以下圖書主要為出版社尾貨,大部分為全新(有塑封/無塑封),個(gè)別圖書品相8-9成新、切口
有劃線標(biāo)記、光盤等附件不全詳細(xì)品相說明>>
本類五星書更多>

掘金存量地產(chǎn)-與14位新銳總裁深度對(duì)話-2 版權(quán)信息

掘金存量地產(chǎn)-與14位新銳總裁深度對(duì)話-2 本書特色

掘金存量市場(chǎng)黃金期,搶占存量市場(chǎng)制高點(diǎn)! ?契合當(dāng)下從增量開發(fā)向存量經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)移的大趨勢(shì),吻合房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的熱點(diǎn)與痛點(diǎn)。 ?從創(chuàng)新模式到實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)、從戰(zhàn)略到具體操作,深入總結(jié)房地產(chǎn)存量創(chuàng)新關(guān)鍵領(lǐng)域新模式、新方法、新案例,系統(tǒng)解讀典型企業(yè)的每種模式。

掘金存量地產(chǎn)-與14位新銳總裁深度對(duì)話-2 內(nèi)容簡(jiǎn)介

近年來,隨著房地產(chǎn)行業(yè)格局深度演變,增量開發(fā)難度和門檻越來越高,房企轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新的呼聲日益高漲。那么,新的增長(zhǎng)點(diǎn)到底在哪里?未來去往何處? 目前,我國(guó)重點(diǎn)城市二手房交易量已經(jīng)占主導(dǎo),未來十年,我國(guó)住房市場(chǎng)將會(huì)完成增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)的過渡,隨著存量市場(chǎng)價(jià)值正逐步被市場(chǎng)所發(fā)現(xiàn)、所認(rèn)同,200萬億元的存量市場(chǎng)正成為市場(chǎng)的新風(fēng)口,各路資本紛紛布局,新的掘金機(jī)會(huì)來臨,給房企及相關(guān)從業(yè)者打開了新的發(fā)展之窗。 本書針對(duì)房地產(chǎn)存量市場(chǎng)三大領(lǐng)域,選擇了14家代表性的實(shí)力企業(yè)案例進(jìn)行深度剖析,每家都是房地產(chǎn)存量市場(chǎng)創(chuàng)新的典型樣板,通過總結(jié)其創(chuàng)新模式、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)及可借鑒的點(diǎn),給行業(yè)各企業(yè)提供參考借鑒。

掘金存量地產(chǎn)-與14位新銳總裁深度對(duì)話-2 目錄

序 **篇 公寓篇 **章 旭輝領(lǐng)寓:開發(fā)商如何后來居上,掘金公寓萬億元大市場(chǎng) 一、謀定后動(dòng),領(lǐng)寓進(jìn)入公寓租賃行業(yè) 二、怎樣實(shí)現(xiàn)五年租賃20萬間的戰(zhàn)略目標(biāo) 三、產(chǎn)品打磨,提供體面的租住生活 四、重點(diǎn)突破,縮短裝修周期和出房周期,逐步形成差異化運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì) 五、注重團(tuán)隊(duì)合理搭配及內(nèi)部共享,三重激勵(lì)覆蓋全員 展望:有雙重推動(dòng)力,加速前進(jìn)沖擊20萬間的目標(biāo) 第二章 愷信亞洲:找準(zhǔn)細(xì)分市場(chǎng),成為改善型租賃龍頭 一、定位:在新租賃時(shí)代做改善型租賃 二、模式:與開發(fā)商合作共贏,深耕高凈值人群 三、拿房:以集中式房源為主,以公共設(shè)施附近房源為輔 四、產(chǎn)品:定制+高端,圍繞兩類客戶差異化需求做設(shè)計(jì) 五、運(yùn)營(yíng):巧干而不蠻干,追求有質(zhì)量的效率 展望:緊扣差異化需求,“小眾”市場(chǎng)一樣能產(chǎn)生大收益 第三章 城家公寓:公寓行業(yè)的“精細(xì)化運(yùn)營(yíng)大師” 一、定位:打破行業(yè)不贏利現(xiàn)狀,走精細(xì)化運(yùn)營(yíng)之路 二、核心:打通線上線下,找準(zhǔn)收益和體驗(yàn)的平衡點(diǎn) 三、執(zhí)行:精細(xì)化運(yùn)營(yíng)落地的八個(gè)關(guān)鍵 展望:不斷加大技術(shù)投入,結(jié)合消費(fèi)升級(jí)獲取客戶信賴 第四章 新派公寓:中國(guó)私募公寓REITs開拓者 一、新定位:讓年輕人住在都市中心 二、新產(chǎn)品:30平方米做精品,從內(nèi)到外提供家的體驗(yàn) 三、新模式:四輪驅(qū)動(dòng),私募REITs多元化收購 四、新品牌:用故事做標(biāo)簽,可復(fù)制的資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化 五、新團(tuán)隊(duì):專業(yè)技能多外包,借助外部資源來運(yùn)作 六、新思考:堅(jiān)定方向,不和投資人對(duì)賭 展望:首單公寓類REITs成功落地,打通自持物業(yè)資產(chǎn)證券化發(fā)展道路 第五章 灣流國(guó)際:“存量資產(chǎn)+地產(chǎn)金融+互聯(lián)網(wǎng)”模式踐行者 一、金融是未來核心能力,存量市場(chǎng)被嚴(yán)重忽視 二、三輪驅(qū)動(dòng):把金融、存量資產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)動(dòng)起來 三、運(yùn)營(yíng)體系做支撐,應(yīng)對(duì)快速擴(kuò)張的挑戰(zhàn) 展望:行業(yè)不會(huì)被一家壟斷,走適合自己的路就是正途 第六章 未來域:場(chǎng)景化內(nèi)容運(yùn)營(yíng)商 一、定位轉(zhuǎn)變:不是公寓運(yùn)營(yíng)商,是資管集團(tuán) 二、模式內(nèi)涵:讓B端資產(chǎn)增值,讓C端住得舒適 三、運(yùn)營(yíng)核心:內(nèi)容+產(chǎn)品,構(gòu)建潮流生活方式 四、未來挑戰(zhàn):品牌、人才、文化、資金 展望:努力活下去,希望能成為公寓行業(yè)的蘋果公司 第七章 窩趣:用“加盟+項(xiàng)目保底”模式突破輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)困局 一、管理為刀,獨(dú)辟蹊徑開辟輕資產(chǎn)之路 二、加盟+項(xiàng)目保底,做到基本四年就回本 三、“3+2”戰(zhàn)略平臺(tái),支撐全鏈條服務(wù)體系 四、看好未來,輕資產(chǎn)擴(kuò)張還需跨過兩道坎 展望:輕資產(chǎn)模式一定能生存,未來有望躋身市場(chǎng)前列 第二篇 聯(lián)合辦公篇 第八章 WE+:通過規(guī);⒙(lián)合辦公行業(yè)的護(hù)城河 一、轉(zhuǎn)型:三大變化催生新型辦公空間 二、模式:沒有規(guī)模就沒有未來 三、布局:圍繞中心城市與地段做擴(kuò)張 四、運(yùn)營(yíng):破解市場(chǎng)化難題 五、裂變:在規(guī);^程中衍生新模式 展望:快速形成完整產(chǎn)業(yè)鏈,提供全球化無縫的辦公體驗(yàn) 第九章 氪空間:致力于成為聯(lián)合辦公服務(wù)領(lǐng)航者 一、看市:需求補(bǔ)缺,搶占先機(jī),解除中小企業(yè)辦公之痛 二、卡位:用產(chǎn)品做基礎(chǔ),借助資源建立壁壘 三、盈利:工位收入定生死,增值收入保盈利 四、管理:激活90后團(tuán)隊(duì),實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張 展望:做聯(lián)合辦公服務(wù)領(lǐng)航者,將極致進(jìn)行到底 第十章 方糖小鎮(zhèn):共享空間的社群運(yùn)營(yíng)大師 一、挖需求:新型辦公的核心內(nèi)涵是社交 二、做社群:先連接再共創(chuàng)的C2B模式 三、保增長(zhǎng):高效運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng) 展望:未來形成中小企業(yè)生態(tài)圈,相互協(xié)同,共同發(fā)展 第十一章 共享際:用社群激活空間的生活方式發(fā)明家 一、混合催生創(chuàng)新,用新內(nèi)容滿足精神需求 二、培養(yǎng)社群思維,基于社群創(chuàng)造新商業(yè)模式 三、打造超級(jí)IP,重新定義生活方式 展望:繼續(xù)增加連接,共振才能產(chǎn)生*好的商業(yè)模式 第三篇 綜合篇 第十二章 高和資本:盤活商業(yè)資產(chǎn)的大金融家 一、模式背景:根據(jù)市場(chǎng)變化不斷演進(jìn) 二、模式內(nèi)涵:改造+資管,從證券化突破 三、模式運(yùn)作:收購+資管/運(yùn)營(yíng)+證券化的閉環(huán) 展望:做商業(yè)一定要向資管角度轉(zhuǎn)變,證券化才是正確的存方式 第十三章 艾佳生活:用共享經(jīng)濟(jì)打造互聯(lián)網(wǎng)大家居生態(tài)圈 一、做定位:讓客戶在房屋交付當(dāng)天能開伙做飯 二、建模式:提取滴滴公司和蘋果公司的成功基因 三、造平臺(tái):構(gòu)建C2C生態(tài)圈,*終實(shí)現(xiàn)C2M 展望:五年之內(nèi)爭(zhēng)取做到1 000億元,讓合作者全體共贏 第十四章 路勁物業(yè):用“性價(jià)比”切入存量物業(yè)市場(chǎng)的生力軍 一、用性價(jià)比贏得口碑,以增值服務(wù)獲取利潤(rùn) 二、四個(gè)方向降本增效,保證整體的性價(jià)比 三、增值服務(wù)都與客戶生活密切相關(guān),未來會(huì)做共享經(jīng)濟(jì) 展望:繼續(xù)落實(shí)管控模式,塑造真正的核心競(jìng)爭(zhēng)力
展開全部

掘金存量地產(chǎn)-與14位新銳總裁深度對(duì)話-2 節(jié)選

第三章 城家公寓:公寓行業(yè)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)楷模 二、核心:打通線上線下,找準(zhǔn)收益和體驗(yàn)的平衡點(diǎn) 把營(yíng)建成本、選址模型、運(yùn)營(yíng)成本、客戶體驗(yàn)做好,把成本控制得合適,找到*佳的收益模型,給客戶提供*高性價(jià)比的產(chǎn)品,這就是精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的核心邏輯。從選址模型、產(chǎn)品模型的打磨到運(yùn)營(yíng)的輕重結(jié)合,每個(gè)點(diǎn)都能非常精準(zhǔn)地體現(xiàn)出這樣一個(gè)恰到好處的平衡結(jié)果——給到客戶合適的產(chǎn)品,給到股東合適的回報(bào),這是精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵點(diǎn)。在這個(gè)過程中體現(xiàn)出的一個(gè)是客戶的利益,另一個(gè)是股東的利益,要想保證這個(gè)模式長(zhǎng)久發(fā)展,城家一定要找到這個(gè)平衡點(diǎn)。具體來說,精細(xì)化運(yùn)營(yíng)模式的一個(gè)重點(diǎn)就是做好線上和線下的結(jié)合。 1.線下:從拿房到開業(yè),打造*佳收益模型 線下核心的問題還是從客戶出發(fā),圍繞著客戶的需求,從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、選址、模型等所有方面去做匹配,而且要非常精準(zhǔn)。 圍繞客戶的核心體驗(yàn),城家設(shè)計(jì)了幾大系列產(chǎn)品,有面向白領(lǐng)的剛需產(chǎn)品,也有面向高收入群體的中檔產(chǎn)品。在設(shè)計(jì)產(chǎn)品時(shí),城家從客戶的需要出發(fā),對(duì)每個(gè)客戶群體進(jìn)行明確的畫像,知道哪些客戶需要在什么地方方便地出行或辦公。舉例來說,白領(lǐng)對(duì)于公寓的交通便利性要求很高,而現(xiàn)在大城市,通勤時(shí)間長(zhǎng)是普遍存在的問題,城家在產(chǎn)品選址上就要重點(diǎn)考慮這個(gè)問題,怎么樣盡快地觸及他們的辦公點(diǎn)或生活的中心點(diǎn),這非常重要。此外,在選址上城家還關(guān)注怎樣控制合理的租金成本,考慮怎樣精細(xì)化設(shè)計(jì)物業(yè)形態(tài)、房間,考慮怎樣既滿足他們的生活情景需求,又提供在他們預(yù)算范圍內(nèi)具有高性價(jià)比的產(chǎn)品。每個(gè)項(xiàng)目都不一樣,在具體操作中,會(huì)有很多切入點(diǎn)。 (1)把產(chǎn)品分解成碎片,不斷打磨,不斷地接近平衡點(diǎn) 每個(gè)城市都有不同的特點(diǎn),每個(gè)區(qū)域也都有差異性,產(chǎn)品要經(jīng)過不斷的迭代、打磨、錘煉,這是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程。金輝說:我們現(xiàn)在的酒店行業(yè)里那些成熟的酒店品牌,每隔幾年都會(huì)針對(duì)客戶的需求重新提煉出適合他們的產(chǎn)品,因?yàn)橄M(fèi)者每隔幾年就會(huì)迭代,現(xiàn)在的消費(fèi)者和10年前的完全不一樣。城家始終保持點(diǎn)點(diǎn)滴滴、不斷打磨的動(dòng)態(tài)管理方法,去滿足消費(fèi)者的需求。當(dāng)然城家一開始會(huì)有一個(gè)設(shè)定,然后不斷地迭代,隨時(shí)跟上消費(fèi)者的變化趨勢(shì)。 城家在早期做酒店的時(shí)候,對(duì)于一個(gè)衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)尺寸都要精確到厘米,務(wù)必做到精準(zhǔn)性以及達(dá)到平衡點(diǎn)。城家做公寓產(chǎn)品有兩個(gè)特點(diǎn):**是整個(gè)團(tuán)隊(duì)有統(tǒng)一的價(jià)值觀和做事的方式;第二是始終秉持以客戶為導(dǎo)向的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)大方向,每天點(diǎn)點(diǎn)滴滴不斷地改進(jìn),向著平衡點(diǎn)不斷地推進(jìn)。這個(gè)平衡點(diǎn)本身也是動(dòng)態(tài)的,每過幾年它也會(huì)發(fā)生移動(dòng)。城家在追趕這個(gè)平衡點(diǎn)的過程中不斷地接近它。其實(shí)公寓產(chǎn)品有無數(shù)的碎片,每個(gè)碎片都有不同的指標(biāo),城家把一個(gè)產(chǎn)品切成很多碎片,比如分解一把椅子,對(duì)其鋼骨架、骨架里面的潤(rùn)滑劑、打開的形式等各部分進(jìn)行研究與改進(jìn)。 總之,設(shè)計(jì)階段就要把產(chǎn)品切得很細(xì),要不斷地打磨、提煉,*后甚至關(guān)注到幾塊錢、幾毛錢的成本。房地產(chǎn)公司一般不具備這種思想,因?yàn)樗鼈兘?jīng)手的都是幾億元、幾十億元的生意,肯定沒有考慮過幾毛錢這么小的事情,而城家真的會(huì)考慮。線下是一個(gè)完整的鏈條,有成百上千的點(diǎn),城家的做法猶如庖丁解牛,把它一點(diǎn)點(diǎn)拆開,一個(gè)個(gè)去看,思考怎樣優(yōu)化,怎樣不斷地迭代。 (2)找到成本、收益和客戶體驗(yàn)的平衡點(diǎn) 城家的家具既要符合客戶的需要,又要具有很高的性價(jià)比,這里面就涉及研發(fā)、設(shè)計(jì)、工廠化制作等各個(gè)方面。只有從源頭設(shè)計(jì)、成本管控、工廠化生產(chǎn)、選供應(yīng)商等各個(gè)環(huán)節(jié)做到平衡,才能做到既符合客戶群的要求,又能利用工廠化的生產(chǎn)優(yōu)勢(shì)降低成本。所有的這些點(diǎn)都需要緊緊地圍繞著“平衡”反復(fù)推敲,所以怎么找到這個(gè)平衡點(diǎn)非常重要。 金輝舉了一個(gè)例子:假如客戶要住漢庭酒店,你要考慮這個(gè)客戶需要什么樣的產(chǎn)品,什么樣的價(jià)位,你要設(shè)計(jì)多大面積的房間,裝修成本是5萬元、6萬元還是6.5萬元,每天的客用品成本是5元、10元還是15元,保潔員的工資是多少,能耗成本是多少,空調(diào)是選用中央空調(diào)還是分體空調(diào)。從硬件到選址、服務(wù),整個(gè)鏈條上所有的環(huán)節(jié),都要一點(diǎn)一點(diǎn)地去匹配,達(dá)到收益和客戶體驗(yàn)的*大化,找到平衡點(diǎn)。這就是精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的核心。 公寓里面*大的財(cái)富不是你的品牌、規(guī)模有多大,而是你的運(yùn)營(yíng)效率,因?yàn)樯a(chǎn)率提升的根本點(diǎn)就是效率。城家在效率方面已經(jīng)下了足夠多的功夫。 2.線上:業(yè)內(nèi)首個(gè)長(zhǎng)短租結(jié)合系統(tǒng) 在存量物業(yè)(公寓)經(jīng)營(yíng)層面,長(zhǎng)短租結(jié)合是一個(gè)趨勢(shì)和方向,但由于產(chǎn)品的差異、面向人群的不同,競(jìng)品也不同,運(yùn)營(yíng)商在前端銷售和營(yíng)銷上也會(huì)采取不同的策略。要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)短租結(jié)合,需要管理系統(tǒng)端的支持,看似簡(jiǎn)單的系統(tǒng)融合,實(shí)則并非易事。 目前,城家在技術(shù)上已將長(zhǎng)租和短租兩種不同的算法無縫地整合在一起,使長(zhǎng)租可以做短,短租可以做長(zhǎng),供消費(fèi)者任意選擇,真正實(shí)現(xiàn)“靈活住”,這是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手目前尚不具備的能力。 對(duì)運(yùn)營(yíng)商來說,長(zhǎng)短租結(jié)合的核心價(jià)值在于降本增效。城家長(zhǎng)短租結(jié)合系統(tǒng)(CAS系統(tǒng))圍繞這一核心價(jià)值,進(jìn)行了一系列探索和嘗試。 城家自誕生起就是一家技術(shù)驅(qū)動(dòng)型的創(chuàng)業(yè)公司,以技術(shù)驅(qū)動(dòng)給B端(商務(wù)端)和C端賦能,給它們提供更多的服務(wù),讓它們產(chǎn)生更多的連接。未來,城家CAS系統(tǒng)還將不斷迭代,疊加智能化功能,包括通過大數(shù)據(jù)監(jiān)控實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)定價(jià),根據(jù)供需預(yù)測(cè)智能匹配長(zhǎng)短租占比,實(shí)現(xiàn)公寓管理上的全面移動(dòng)化,等等。 (1)打造長(zhǎng)短租結(jié)合的后臺(tái)運(yùn)營(yíng)體系,提升坪效 城家有超過60人的技術(shù)團(tuán)隊(duì),投入了大量的研發(fā)力量開發(fā)整個(gè)后臺(tái)的運(yùn)營(yíng)系統(tǒng),其規(guī)劃系統(tǒng)在全行業(yè)處于領(lǐng)先水平。在長(zhǎng)租公寓方面,城家的運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)整個(gè)門店運(yùn)營(yíng)層面的無人化、無紙化,包括運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)分析的精準(zhǔn)化。另外,城家要開發(fā)一個(gè)長(zhǎng)短租結(jié)合的后臺(tái)運(yùn)營(yíng)體系,其運(yùn)營(yíng)邏輯就要城家自己去思考、沉淀、打磨。這個(gè)體系類似于運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)的打造,非常有價(jià)值。 長(zhǎng)短租結(jié)合的意義在于提高經(jīng)營(yíng)的坪效,但是需要一個(gè)非常復(fù)雜的后臺(tái)運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)作為支撐,在控制房?jī)r(jià)方面要有動(dòng)態(tài)的定價(jià)模型,能跟酒店的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、庫存管理、銷售對(duì)接,這相當(dāng)復(fù)雜。城家要投入大量的人力資源,把長(zhǎng)短租結(jié)合系統(tǒng)打造成中國(guó)*棒的系統(tǒng)。華住當(dāng)年也是靠強(qiáng)大的系統(tǒng),為高效、精準(zhǔn)的運(yùn)營(yíng)提供了技術(shù)的保證。所以說,管10家店靠人就可以,管100家店就要靠系統(tǒng),管1 000家店就需要強(qiáng)大的技術(shù)平臺(tái)加上文化傳承來支撐。 以城家上海某一家店為例:該店位于北靜安核心區(qū)域,總計(jì)客房數(shù)量180間,開業(yè)半年的出租率達(dá)97.3%,單間可售客房的月收入近 4 700元,每間可供出租客房的平均實(shí)際營(yíng)業(yè)收入(RevPAR)達(dá)到155.6元。同區(qū)位的經(jīng)濟(jì)型酒店,近12個(gè)月的RevPAR為187元?紤]到酒店單間客房運(yùn)營(yíng)成本(含人力)要比公寓高出50~70元,故該店收益率超過同區(qū)位的經(jīng)濟(jì)型酒店(155.6>187-50)。 (2)建立線上獲客渠道,打造C端銷售體系 城家在線上還有一個(gè)優(yōu)勢(shì),就是將來要建立線上獲客的來源和渠道,也就是在線上有銷售的功能,這部分正在緊鑼密鼓地打造。城家利用華住酒店原來沉淀的8 000萬客戶資源,或者接觸到的精準(zhǔn)人群,以及華住強(qiáng)大的會(huì)員體系和會(huì)員營(yíng)銷的方式去打造線上獲客的空間和利潤(rùn),這實(shí)際上在公寓行業(yè)非常有優(yōu)勢(shì)。 從城家現(xiàn)有客戶來看,真正長(zhǎng)租客戶的決策是偏線下的,他們的信息獲取相對(duì)來說比較分散。線上的獲客能力也是非常重要的一點(diǎn),城家也在積極地打造C端的銷售和獲客的體系,會(huì)有一系列面向C端的產(chǎn)品線上線。想要獲客,庫存就要多,內(nèi)容也要更豐富。金輝說:“我們也在對(duì)接很多其他的庫存,都在做探索,接下來會(huì)展現(xiàn)出更加多樣性的選擇給客戶,這樣才能產(chǎn)生更多的客戶,以及提高線上獲客的能力! (3)融入大華住體系,串聯(lián)所有居住環(huán)節(jié) 金輝說:“城家在線上肯定是融入大華住體系的一盤棋,你出差可以住華住的酒店,也可以住城家的民宿;你要回家可以住城家的公寓;你要辦公可以在城家投資的空間里辦公,享受我們提供的服務(wù);你要想求學(xué),在北京要待一個(gè)月,城家都有相應(yīng)的產(chǎn)品提供給你!背羌蚁M蛟爝@樣一個(gè)非常具有獨(dú)特性的線上體驗(yàn)環(huán)節(jié),通過積分和社群的方式,把這些客戶連接起來,讓客戶在住宿過程中產(chǎn)生非常棒的體驗(yàn),這是整個(gè)華住體系希望打造的一個(gè)未來。 在這個(gè)過程當(dāng)中,城家也肩負(fù)起了非標(biāo)準(zhǔn)的住宿形態(tài)。華住打造的是標(biāo)準(zhǔn)住宿形態(tài),城家打造的則是非標(biāo)準(zhǔn)住宿形態(tài),兩者會(huì)一起前進(jìn)。城家會(huì)形成跟別人完全不一樣的鏈條,希望在“住”這個(gè)方面上給客戶串聯(lián)起所有的環(huán)節(jié),這是城家非常特別的地方。 (4)線上共享服務(wù),提供更多的生活便利 城家的線上功能帶來非常多的生活便利,比如有一個(gè)板塊叫城家生活服務(wù),主要是通過共享化來為客戶提供生活服務(wù)。中國(guó)*大的保潔公司之一是華住,它擁有4萬多名保潔員。城家也在探索怎么將那些B端的服務(wù)能力和資源共享給個(gè)人,比如說保潔服務(wù)、清洗服務(wù),等等。城家在酒店方面已經(jīng)有完整的供應(yīng)鏈條和管理能力,正在探索怎么把這些釋放給個(gè)人或公寓領(lǐng)域的租戶。線上還有很多生活鏈條可以展開,一些是B端背后的內(nèi)容,一些是對(duì)C端的體驗(yàn)、銷售的內(nèi)容。 第三章 城家公寓:公寓行業(yè)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)楷模 二、核心:打通線上線下,找準(zhǔn)收益和體驗(yàn)的平衡點(diǎn) 把營(yíng)建成本、選址模型、運(yùn)營(yíng)成本、客戶體驗(yàn)做好,把成本控制得合適,找到*佳的收益模型,給客戶提供*高性價(jià)比的產(chǎn)品,這就是精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的核心邏輯。從選址模型、產(chǎn)品模型的打磨到運(yùn)營(yíng)的輕重結(jié)合,每個(gè)點(diǎn)都能非常精準(zhǔn)地體現(xiàn)出這樣一個(gè)恰到好處的平衡結(jié)果——給到客戶合適的產(chǎn)品,給到股東合適的回報(bào),這是精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵點(diǎn)。在這個(gè)過程中體現(xiàn)出的一個(gè)是客戶的利益,另一個(gè)是股東的利益,要想保證這個(gè)模式長(zhǎng)久發(fā)展,城家一定要找到這個(gè)平衡點(diǎn)。具體來說,精細(xì)化運(yùn)營(yíng)模式的一個(gè)重點(diǎn)就是做好線上和線下的結(jié)合。 1.線下:從拿房到開業(yè),打造*佳收益模型 線下核心的問題還是從客戶出發(fā),圍繞著客戶的需求,從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、選址、模型等所有方面去做匹配,而且要非常精準(zhǔn)。 圍繞客戶的核心體驗(yàn),城家設(shè)計(jì)了幾大系列產(chǎn)品,有面向白領(lǐng)的剛需產(chǎn)品,也有面向高收入群體的中檔產(chǎn)品。在設(shè)計(jì)產(chǎn)品時(shí),城家從客戶的需要出發(fā),對(duì)每個(gè)客戶群體進(jìn)行明確的畫像,知道哪些客戶需要在什么地方方便地出行或辦公。舉例來說,白領(lǐng)對(duì)于公寓的交通便利性要求很高,而現(xiàn)在大城市,通勤時(shí)間長(zhǎng)是普遍存在的問題,城家在產(chǎn)品選址上就要重點(diǎn)考慮這個(gè)問題,怎么樣盡快地觸及他們的辦公點(diǎn)或生活的中心點(diǎn),這非常重要。此外,在選址上城家還關(guān)注怎樣控制合理的租金成本,考慮怎樣精細(xì)化設(shè)計(jì)物業(yè)形態(tài)、房間,考慮怎樣既滿足他們的生活情景需求,又提供在他們預(yù)算范圍內(nèi)具有高性價(jià)比的產(chǎn)品。每個(gè)項(xiàng)目都不一樣,在具體操作中,會(huì)有很多切入點(diǎn)。 (1)把產(chǎn)品分解成碎片,不斷打磨,不斷地接近平衡點(diǎn) 每個(gè)城市都有不同的特點(diǎn),每個(gè)區(qū)域也都有差異性,產(chǎn)品要經(jīng)過不斷的迭代、打磨、錘煉,這是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程。金輝說:我們現(xiàn)在的酒店行業(yè)里那些成熟的酒店品牌,每隔幾年都會(huì)針對(duì)客戶的需求重新提煉出適合他們的產(chǎn)品,因?yàn)橄M(fèi)者每隔幾年就會(huì)迭代,現(xiàn)在的消費(fèi)者和10年前的完全不一樣。城家始終保持點(diǎn)點(diǎn)滴滴、不斷打磨的動(dòng)態(tài)管理方法,去滿足消費(fèi)者的需求。當(dāng)然城家一開始會(huì)有一個(gè)設(shè)定,然后不斷地迭代,隨時(shí)跟上消費(fèi)者的變化趨勢(shì)。 城家在早期做酒店的時(shí)候,對(duì)于一個(gè)衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)尺寸都要精確到厘米,務(wù)必做到精準(zhǔn)性以及達(dá)到平衡點(diǎn)。城家做公寓產(chǎn)品有兩個(gè)特點(diǎn):**是整個(gè)團(tuán)隊(duì)有統(tǒng)一的價(jià)值觀和做事的方式;第二是始終秉持以客戶為導(dǎo)向的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)大方向,每天點(diǎn)點(diǎn)滴滴不斷地改進(jìn),向著平衡點(diǎn)不斷地推進(jìn)。這個(gè)平衡點(diǎn)本身也是動(dòng)態(tài)的,每過幾年它也會(huì)發(fā)生移動(dòng)。城家在追趕這個(gè)平衡點(diǎn)的過程中不斷地接近它。其實(shí)公寓產(chǎn)品有無數(shù)的碎片,每個(gè)碎片都有不同的指標(biāo),城家把一個(gè)產(chǎn)品切成很多碎片,比如分解一把椅子,對(duì)其鋼骨架、骨架里面的潤(rùn)滑劑、打開的形式等各部分進(jìn)行研究與改進(jìn)。 總之,設(shè)計(jì)階段就要把產(chǎn)品切得很細(xì),要不斷地打磨、提煉,*后甚至關(guān)注到幾塊錢、幾毛錢的成本。房地產(chǎn)公司一般不具備這種思想,因?yàn)樗鼈兘?jīng)手的都是幾億元、幾十億元的生意,肯定沒有考慮過幾毛錢這么小的事情,而城家真的會(huì)考慮。線下是一個(gè)完整的鏈條,有成百上千的點(diǎn),城家的做法猶如庖丁解牛,把它一點(diǎn)點(diǎn)拆開,一個(gè)個(gè)去看,思考怎樣優(yōu)化,怎樣不斷地迭代。 (2)找到成本、收益和客戶體驗(yàn)的平衡點(diǎn) 城家的家具既要符合客戶的需要,又要具有很高的性價(jià)比,這里面就涉及研發(fā)、設(shè)計(jì)、工廠化制作等各個(gè)方面。只有從源頭設(shè)計(jì)、成本管控、工廠化生產(chǎn)、選供應(yīng)商等各個(gè)環(huán)節(jié)做到平衡,才能做到既符合客戶群的要求,又能利用工廠化的生產(chǎn)優(yōu)勢(shì)降低成本。所有的這些點(diǎn)都需要緊緊地圍繞著“平衡”反復(fù)推敲,所以怎么找到這個(gè)平衡點(diǎn)非常重要。 金輝舉了一個(gè)例子:假如客戶要住漢庭酒店,你要考慮這個(gè)客戶需要什么樣的產(chǎn)品,什么樣的價(jià)位,你要設(shè)計(jì)多大面積的房間,裝修成本是5萬元、6萬元還是6.5萬元,每天的客用品成本是5元、10元還是15元,保潔員的工資是多少,能耗成本是多少,空調(diào)是選用中央空調(diào)還是分體空調(diào)。從硬件到選址、服務(wù),整個(gè)鏈條上所有的環(huán)節(jié),都要一點(diǎn)一點(diǎn)地去匹配,達(dá)到收益和客戶體驗(yàn)的*大化,找到平衡點(diǎn)。這就是精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的核心。 公寓里面*大的財(cái)富不是你的品牌、規(guī)模有多大,而是你的運(yùn)營(yíng)效率,因?yàn)樯a(chǎn)率提升的根本點(diǎn)就是效率。城家在效率方面已經(jīng)下了足夠多的功夫。 2.線上:業(yè)內(nèi)首個(gè)長(zhǎng)短租結(jié)合系統(tǒng) 在存量物業(yè)(公寓)經(jīng)營(yíng)層面,長(zhǎng)短租結(jié)合是一個(gè)趨勢(shì)和方向,但由于產(chǎn)品的差異、面向人群的不同,競(jìng)品也不同,運(yùn)營(yíng)商在前端銷售和營(yíng)銷上也會(huì)采取不同的策略。要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)短租結(jié)合,需要管理系統(tǒng)端的支持,看似簡(jiǎn)單的系統(tǒng)融合,實(shí)則并非易事。 目前,城家在技術(shù)上已將長(zhǎng)租和短租兩種不同的算法無縫地整合在一起,使長(zhǎng)租可以做短,短租可以做長(zhǎng),供消費(fèi)者任意選擇,真正實(shí)現(xiàn)“靈活住”,這是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手目前尚不具備的能力。 對(duì)運(yùn)營(yíng)商來說,長(zhǎng)短租結(jié)合的核心價(jià)值在于降本增效。城家長(zhǎng)短租結(jié)合系統(tǒng)(CAS系統(tǒng))圍繞這一核心價(jià)值,進(jìn)行了一系列探索和嘗試。 城家自誕生起就是一家技術(shù)驅(qū)動(dòng)型的創(chuàng)業(yè)公司,以技術(shù)驅(qū)動(dòng)給B端(商務(wù)端)和C端賦能,給它們提供更多的服務(wù),讓它們產(chǎn)生更多的連接。未來,城家CAS系統(tǒng)還將不斷迭代,疊加智能化功能,包括通過大數(shù)據(jù)監(jiān)控實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)定價(jià),根據(jù)供需預(yù)測(cè)智能匹配長(zhǎng)短租占比,實(shí)現(xiàn)公寓管理上的全面移動(dòng)化,等等。 (1)打造長(zhǎng)短租結(jié)合的后臺(tái)運(yùn)營(yíng)體系,提升坪效 城家有超過60人的技術(shù)團(tuán)隊(duì),投入了大量的研發(fā)力量開發(fā)整個(gè)后臺(tái)的運(yùn)營(yíng)系統(tǒng),其規(guī)劃系統(tǒng)在全行業(yè)處于領(lǐng)先水平。在長(zhǎng)租公寓方面,城家的運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)整個(gè)門店運(yùn)營(yíng)層面的無人化、無紙化,包括運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)分析的精準(zhǔn)化。另外,城家要開發(fā)一個(gè)長(zhǎng)短租結(jié)合的后臺(tái)運(yùn)營(yíng)體系,其運(yùn)營(yíng)邏輯就要城家自己去思考、沉淀、打磨。這個(gè)體系類似于運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)的打造,非常有價(jià)值。 長(zhǎng)短租結(jié)合的意義在于提高經(jīng)營(yíng)的坪效,但是需要一個(gè)非常復(fù)雜的后臺(tái)運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)作為支撐,在控制房?jī)r(jià)方面要有動(dòng)態(tài)的定價(jià)模型,能跟酒店的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、庫存管理、銷售對(duì)接,這相當(dāng)復(fù)雜。城家要投入大量的人力資源,把長(zhǎng)短租結(jié)合系統(tǒng)打造成中國(guó)*棒的系統(tǒng)。華住當(dāng)年也是靠強(qiáng)大的系統(tǒng),為高效、精準(zhǔn)的運(yùn)營(yíng)提供了技術(shù)的保證。所以說,管10家店靠人就可以,管100家店就要靠系統(tǒng),管1 000家店就需要強(qiáng)大的技術(shù)平臺(tái)加上文化傳承來支撐。 以城家上海某一家店為例:該店位于北靜安核心區(qū)域,總計(jì)客房數(shù)量180間,開業(yè)半年的出租率達(dá)97.3%,單間可售客房的月收入近 4 700元,每間可供出租客房的平均實(shí)際營(yíng)業(yè)收入(RevPAR)達(dá)到155.6元。同區(qū)位的經(jīng)濟(jì)型酒店,近12個(gè)月的RevPAR為187元?紤]到酒店單間客房運(yùn)營(yíng)成本(含人力)要比公寓高出50~70元,故該店收益率超過同區(qū)位的經(jīng)濟(jì)型酒店(155.6>187-50)。 (2)建立線上獲客渠道,打造C端銷售體系 城家在線上還有一個(gè)優(yōu)勢(shì),就是將來要建立線上獲客的來源和渠道,也就是在線上有銷售的功能,這部分正在緊鑼密鼓地打造。城家利用華住酒店原來沉淀的8 000萬客戶資源,或者接觸到的精準(zhǔn)人群,以及華住強(qiáng)大的會(huì)員體系和會(huì)員營(yíng)銷的方式去打造線上獲客的空間和利潤(rùn),這實(shí)際上在公寓行業(yè)非常有優(yōu)勢(shì)。 從城家現(xiàn)有客戶來看,真正長(zhǎng)租客戶的決策是偏線下的,他們的信息獲取相對(duì)來說比較分散。線上的獲客能力也是非常重要的一點(diǎn),城家也在積極地打造C端的銷售和獲客的體系,會(huì)有一系列面向C端的產(chǎn)品線上線。想要獲客,庫存就要多,內(nèi)容也要更豐富。金輝說:“我們也在對(duì)接很多其他的庫存,都在做探索,接下來會(huì)展現(xiàn)出更加多樣性的選擇給客戶,這樣才能產(chǎn)生更多的客戶,以及提高線上獲客的能力! (3)融入大華住體系,串聯(lián)所有居住環(huán)節(jié) 金輝說:“城家在線上肯定是融入大華住體系的一盤棋,你出差可以住華住的酒店,也可以住城家的民宿;你要回家可以住城家的公寓;你要辦公可以在城家投資的空間里辦公,享受我們提供的服務(wù);你要想求學(xué),在北京要待一個(gè)月,城家都有相應(yīng)的產(chǎn)品提供給你!背羌蚁M蛟爝@樣一個(gè)非常具有獨(dú)特性的線上體驗(yàn)環(huán)節(jié),通過積分和社群的方式,把這些客戶連接起來,讓客戶在住宿過程中產(chǎn)生非常棒的體驗(yàn),這是整個(gè)華住體系希望打造的一個(gè)未來。 在這個(gè)過程當(dāng)中,城家也肩負(fù)起了非標(biāo)準(zhǔn)的住宿形態(tài)。華住打造的是標(biāo)準(zhǔn)住宿形態(tài),城家打造的則是非標(biāo)準(zhǔn)住宿形態(tài),兩者會(huì)一起前進(jìn)。城家會(huì)形成跟別人完全不一樣的鏈條,希望在“住”這個(gè)方面上給客戶串聯(lián)起所有的環(huán)節(jié),這是城家非常特別的地方。 (4)線上共享服務(wù),提供更多的生活便利 城家的線上功能帶來非常多的生活便利,比如有一個(gè)板塊叫城家生活服務(wù),主要是通過共享化來為客戶提供生活服務(wù)。中國(guó)*大的保潔公司之一是華住,它擁有4萬多名保潔員。城家也在探索怎么將那些B端的服務(wù)能力和資源共享給個(gè)人,比如說保潔服務(wù)、清洗服務(wù),等等。城家在酒店方面已經(jīng)有完整的供應(yīng)鏈條和管理能力,正在探索怎么把這些釋放給個(gè)人或公寓領(lǐng)域的租戶。線上還有很多生活鏈條可以展開,一些是B端背后的內(nèi)容,一些是對(duì)C端的體驗(yàn)、銷售的內(nèi)容。

掘金存量地產(chǎn)-與14位新銳總裁深度對(duì)話-2 作者簡(jiǎn)介

致力于推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)管理創(chuàng)新   明源地產(chǎn)研究院成立于2009年,以做“中國(guó)房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的引擎”為愿景,立足于明源云(地產(chǎn)ERP、明源云客、云鏈、云空間)與全國(guó)數(shù)千家房地產(chǎn)企業(yè)持久深入的合作,聚焦房地產(chǎn)管理研究、咨詢服務(wù)、專業(yè)培訓(xùn)及管理*佳實(shí)踐研究四大領(lǐng)域,持續(xù)挖掘泛地產(chǎn)各領(lǐng)域創(chuàng)新典型案例,推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)管理創(chuàng)新。目前研究院已聚集了一大批有著10多年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn),深諳房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與管理的專家顧問,形成了覆蓋房地產(chǎn)增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)兩大板塊,聚焦房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新、存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、成本、采購、績(jī)效、客戶關(guān)系管理、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)變革等業(yè)務(wù)領(lǐng)域的研究團(tuán)隊(duì)。 持續(xù)推出“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)管理研究成果”   明源地產(chǎn)研究院創(chuàng)辦《明源地產(chǎn)研究》季刊,面向房地產(chǎn)業(yè)中高層管理者,單期發(fā)行量近5萬冊(cè); 2011年,出版《房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)*佳實(shí)踐》,累計(jì)銷售近5萬冊(cè);2013年,首度與中信出版社合作出版《成本制勝:微利時(shí)代再造房企核心競(jìng)爭(zhēng)力》,累計(jì)印量已突破4萬冊(cè);2013年,開通“明源地產(chǎn)研究院”微信公眾號(hào),目前粉絲量已突破45萬,后續(xù)還將努力向更高目標(biāo)突破。

商品評(píng)論(0條)
暫無評(píng)論……
書友推薦
編輯推薦
返回頂部
中圖網(wǎng)
在線客服