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企業(yè)高級(jí)法律顧問(wèn)實(shí)務(wù)操作系列:物業(yè)公司合規(guī)管理與風(fēng)險(xiǎn)防控全書(shū)

企業(yè)高級(jí)法律顧問(wèn)實(shí)務(wù)操作系列:物業(yè)公司合規(guī)管理與風(fēng)險(xiǎn)防控全書(shū)

作者：張思星
出版社：中國(guó)法制出版社出版時(shí)間：2022-11-01
開(kāi)本： 其他 頁(yè)數(shù)： 224
本類(lèi)榜單：法律銷(xiāo)量榜
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企業(yè)高級(jí)法律顧問(wèn)實(shí)務(wù)操作系列:物業(yè)公司合規(guī)管理與風(fēng)險(xiǎn)防控全書(shū) 版權(quán)信息

  • ISBN：9787521630626
  • 條形碼：9787521630626 ; 978-7-5216-3062-6
  • 裝幀：70g輕型紙
  • 冊(cè)數(shù)：暫無(wú)
  • 重量：暫無(wú)
  • 所屬分類(lèi)：>

企業(yè)高級(jí)法律顧問(wèn)實(shí)務(wù)操作系列:物業(yè)公司合規(guī)管理與風(fēng)險(xiǎn)防控全書(shū) 本書(shū)特色

典型案例揭示常見(jiàn)糾紛 專(zhuān)業(yè)解析物業(yè)法律問(wèn)題 律師忠告提前預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)高級(jí)法律顧問(wèn)實(shí)務(wù)操作系列:物業(yè)公司合規(guī)管理與風(fēng)險(xiǎn)防控全書(shū) 內(nèi)容簡(jiǎn)介

本書(shū)以物業(yè)管理者需要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)為出發(fā)點(diǎn)，介紹了物業(yè)服務(wù)合同、前期物業(yè)管理、物業(yè)費(fèi)、小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)管理工作、人事管理以及侵權(quán)責(zé)任與解決方法等在物業(yè)管理服務(wù)工作中可能涉及的方方面面的內(nèi)容，可操作性較強(qiáng)。書(shū)中案例大多改編自現(xiàn)實(shí)生活中真實(shí)存在的事情，對(duì)從事物業(yè)管理服務(wù)的人員來(lái)說(shuō)，是熟悉的，也是應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)掌握的，在學(xué)習(xí)相關(guān)法律知識(shí)的同時(shí)，更能與工作相結(jié)合。本書(shū)能夠幫助物業(yè)服務(wù)人員學(xué)習(xí)和掌握一些關(guān)于物業(yè)管理方面的法律法規(guī)，從而避免法律風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

企業(yè)高級(jí)法律顧問(wèn)實(shí)務(wù)操作系列:物業(yè)公司合規(guī)管理與風(fēng)險(xiǎn)防控全書(shū) 目錄

**章物業(yè)服務(wù)合同

1.物業(yè)公司作出的公開(kāi)承諾可以作為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分嗎？ 001

2.在物業(yè)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)人負(fù)有哪些義務(wù)？ 003

3.業(yè)主在房屋上為他人設(shè)立居住權(quán)的，物業(yè)有知情權(quán)嗎？ 005

4.物業(yè)公司可以將全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給他人嗎？ 007

5.物業(yè)服務(wù)合同到期后繼續(xù)履行的，物業(yè)有權(quán)隨時(shí)解除合同嗎？ 009

6.物業(yè)公司要求入住業(yè)主必須簽訂物業(yè)管理協(xié)議后才能拿到鑰匙，這合法嗎？ 010

第二章前期物業(yè)管理

7.對(duì)于業(yè)主而言，開(kāi)發(fā)商訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同是否有約束力？ 013

8.開(kāi)發(fā)商是否可以委托自己的子公司擔(dān)任前期物業(yè)服務(wù)公司？ 015

9.業(yè)主大會(huì)可以解聘前期物業(yè)服務(wù)合同期限未屆滿(mǎn)的物業(yè)服務(wù)公司嗎？ 017

10.前期物業(yè)服務(wù)公司被解聘后，拒絕退出的可能會(huì)受到何種處罰？ 019

11.物業(yè)公司中標(biāo)后，開(kāi)發(fā)商不與其簽訂合同的，物業(yè)公司可以要求賠償嗎？ 021

第三章物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用

12.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的法律依據(jù)是什么？ 024

13.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)管由誰(shuí)負(fù)責(zé)？ 026

14.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何做到收費(fèi)公示？ 028

15.物業(yè)服務(wù)費(fèi)有哪些收費(fèi)形式？ 030

16.對(duì)于沒(méi)有賣(mài)出的房子，開(kāi)發(fā)商是否需要交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用？ 032

17.酬金制模式下，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于誰(shuí)所有？ 033

18.物業(yè)公司向業(yè)主代收其他費(fèi)用時(shí)，可以收取相應(yīng)服務(wù)的手續(xù)費(fèi)嗎？ 035

19.小區(qū)公共電費(fèi)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主交納嗎？ 037

20.物業(yè)合同范圍外的服務(wù)如何確定收費(fèi)？ 038

21.物業(yè)服務(wù)支出的具體內(nèi)容有哪些？ 040

22.物業(yè)公司能否將外墻大修費(fèi)用列入物業(yè)服務(wù)支出？ 042

23.物業(yè)費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)和具體內(nèi)容有哪些？ 043

24.物業(yè)公司應(yīng)如何展示其物業(yè)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)？ 045

25.物業(yè)公司需要提前多長(zhǎng)時(shí)間公示上調(diào)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？ 047

26.閑置房屋可以不交物業(yè)費(fèi)嗎？ 048

27.房屋因質(zhì)量問(wèn)題漏水，業(yè)主能拒交物業(yè)費(fèi)嗎？ 050

28.業(yè)主因?qū)ξ飿I(yè)工作人員不滿(mǎn)意而拒交物業(yè)費(fèi)的行為是否合法？ 051

29.租戶(hù)不交納物業(yè)費(fèi)，房東是否承擔(dān)連帶責(zé)任？ 053

30.物業(yè)服務(wù)合同到期而物業(yè)公司繼續(xù)提供服務(wù)的，業(yè)主需要支付物業(yè)費(fèi)嗎？ 055

31.物業(yè)公司能否以停電的方式催交物業(yè)費(fèi)？ 057

32.業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)公司能否未經(jīng)催要直接起訴？ 058

第四章物業(yè)管理服務(wù)與設(shè)施維護(hù)

33.物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布服務(wù)事項(xiàng)？ 061

34.住戶(hù)購(gòu)買(mǎi)房屋并已經(jīng)入住，但尚未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的，物業(yè)是否可以拒絕為其服務(wù)？063

35.物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)及時(shí)對(duì)小區(qū)內(nèi)的健身器材進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)？ 065

36.物業(yè)公司未及時(shí)處理業(yè)主的報(bào)修申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？ 067

37.物業(yè)公司是否能對(duì)違反業(yè)主規(guī)章的行為進(jìn)行罰款？ 068

38.物業(yè)公司是否有義務(wù)幫業(yè)主代收快遞？ 070

39.專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交納標(biāo)準(zhǔn)是什么？ 072

40.小區(qū)內(nèi)的觀(guān)賞性設(shè)施可以使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金維修嗎？ 074

41.業(yè)主大會(huì)未成立時(shí)，應(yīng)當(dāng)如何決定是否使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金？ 076

42.業(yè)主將房屋轉(zhuǎn)賣(mài)后，其交納的專(zhuān)項(xiàng)維修資金是否應(yīng)當(dāng)退回？ 078

第五章小區(qū)公共部分管理

43.物業(yè)可以隨意將小區(qū)內(nèi)的綠化區(qū)改造為停車(chē)場(chǎng)嗎？ 080

44.在小區(qū)內(nèi)共有部分投放廣告所得的收益應(yīng)當(dāng)歸誰(shuí)所有？ 082

45.小區(qū)內(nèi)設(shè)有電梯，物業(yè)公司卻不開(kāi)放使用，是否合法？ 084

46.業(yè)主是否能擅自將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房？ 086

47.業(yè)主占用樓道堆放雜物，物業(yè)公司怎么辦？ 088

48.物業(yè)公司疏通消防通道時(shí)損壞業(yè)主違規(guī)停放在消防通道的車(chē)輛，是否需要賠償？090

49.在小區(qū)公共道路上的停車(chē)位，所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于誰(shuí)？ 092

第六章裝修與違章搭建管理

50.裝修房屋前必須通知物業(yè)嗎？ 095

51.住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議是什么？主要包括哪些內(nèi)容？ 097

52.物業(yè)公司能否要求業(yè)主使用指定裝修公司進(jìn)行裝修？ 099

53.物業(yè)可以在業(yè)主裝修時(shí)強(qiáng)行要求業(yè)主交納押金嗎？ 101

54.業(yè)主在自己家中安裝“震樓神器”，物業(yè)有權(quán)制止嗎？ 103

55.業(yè)主違規(guī)裝修，物業(yè)能否擅自對(duì)業(yè)主實(shí)施懲罰措施？ 105

56.業(yè)主可以隨意將陽(yáng)臺(tái)改成廚房嗎？ 107

57.業(yè)主能否在承重墻上額外開(kāi)窗？ 109

58.業(yè)主是否能將房屋的節(jié)能設(shè)施拆除？ 110

59.認(rèn)為原有暖氣片影響家裝風(fēng)格，是否能將其拆除更改位置？ 112

60.業(yè)主在裝修時(shí)是否可以更改家中的燃?xì)夤艿溃? 114

61.裝修工人是否能在室內(nèi)使用電焊？ 117

62.在房屋中搭建儲(chǔ)物閣樓的行為違法了嗎？ 119

63.裝修時(shí)在非承重外墻上開(kāi)窗以開(kāi)闊視野，違法嗎？ 121

64.業(yè)主擅自在大樓外墻安裝晾衣架，物業(yè)公司進(jìn)行制止是否有法律依據(jù)？ 123

65.業(yè)主違反業(yè)主規(guī)約在頂樓安裝太陽(yáng)能熱水器的，物業(yè)是否有權(quán)進(jìn)行阻止？ 125

66.業(yè)主在自家花園搭建違章建筑，物業(yè)公司能否直接將其拆除？ 127

67.業(yè)主打通陽(yáng)臺(tái)外墻私建玻璃房，物業(yè)公司是否能對(duì)其提起訴訟？ 129

第七章物業(yè)安保管理

68.小區(qū)保安隨意讓社會(huì)人員進(jìn)出小區(qū)，導(dǎo)致人身傷害事件發(fā)生，物業(yè)需要負(fù)責(zé)嗎？ 132

69.業(yè)主在家中遭人殺害，物業(yè)在已盡管理職責(zé)的情況下還需要承擔(dān)責(zé)任嗎？ 134

70.保安看到業(yè)主被人毆打而未進(jìn)行制止，物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？ 136

71.保安擅自闖入業(yè)主家中給業(yè)主造成驚嚇，物業(yè)公司是否需要對(duì)此負(fù)責(zé)？ 138

72.物業(yè)禁止住戶(hù)安裝防盜窗，住戶(hù)家中失竊，物業(yè)是否需要擔(dān)責(zé)？ 140

第八章物業(yè)管理范圍內(nèi)的財(cái)產(chǎn)損害

73.業(yè)主未按規(guī)定停放電瓶車(chē)，電瓶車(chē)著火給其他業(yè)主造成損害的，物業(yè)是否需要承擔(dān)責(zé)任？142

74.物業(yè)是否需要對(duì)相鄰業(yè)主之間發(fā)生的侵權(quán)行為負(fù)責(zé)？ 144

75.物業(yè)公司對(duì)管道疏于維護(hù)，導(dǎo)致住戶(hù)家中漏水，應(yīng)當(dāng)賠償嗎？ 146

76.業(yè)主裝修導(dǎo)致鄰居墻面受損，物業(yè)疏于管理的，是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任？ 148

77.業(yè)主家漏水導(dǎo)致電路故障，物業(yè)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？ 150

78.業(yè)主擅自封堵排水口給他人造成損失的，物業(yè)公司需要承擔(dān)責(zé)任嗎？ 152

79.業(yè)主車(chē)位被他人占用，將車(chē)停放至公共車(chē)位后車(chē)被劃傷，物業(yè)是否應(yīng)當(dāng)進(jìn)行賠償？153

第九章物業(yè)管理范圍內(nèi)的人身傷害

80.高空墜物致業(yè)主受傷的，物業(yè)需要負(fù)責(zé)嗎？ 156

81.因樓道設(shè)計(jì)問(wèn)題導(dǎo)致住戶(hù)摔傷的，應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)責(zé)任？ 158

82.因電梯事故致人受傷時(shí)，物業(yè)公司是否需要承擔(dān)責(zé)任？ 160

83.住戶(hù)被小區(qū)內(nèi)堆放的建筑垃圾絆倒摔傷的，物業(yè)公司需要賠償嗎？ 162

84.業(yè)主違反規(guī)定在小區(qū)內(nèi)燃放煙花爆竹導(dǎo)致事故時(shí)，物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？ 164

85.物業(yè)公司在業(yè)主群內(nèi)指名道姓批評(píng)業(yè)主，是否侵犯業(yè)主的名譽(yù)權(quán)？ 166

86.物業(yè)公司未隱去業(yè)主私密信息便將對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的起訴書(shū)在小區(qū)內(nèi)公開(kāi)，是否侵犯業(yè)主權(quán)利？167

87.物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主同意，將業(yè)主的個(gè)人情況透露給養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的，違法嗎？ 169

88.物業(yè)公司在公共區(qū)域安裝攝像頭后未進(jìn)行檢查，導(dǎo)致業(yè)主私人生活被拍攝，需要承擔(dān)責(zé)任嗎？171

89.物業(yè)公司為催收物業(yè)費(fèi)，半夜打電話(huà)騷擾業(yè)主的，侵犯了業(yè)主的什么權(quán)利？ 173

第十章業(yè)主組織及業(yè)主的權(quán)利義務(wù)

90.業(yè)主大會(huì)的決議業(yè)主必須遵守嗎？ 176

91.業(yè)主委員會(huì)是否可以擅自另聘物業(yè)公司？ 178

92.業(yè)主委員會(huì)有權(quán)決定解除物業(yè)服務(wù)合同嗎？ 180

93.除了自己的住宅以外，業(yè)主還對(duì)小區(qū)內(nèi)哪些部分享有權(quán)利？ 183

94.業(yè)主委員會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)是否可以決定其成員的去留？ 185

95.召開(kāi)業(yè)主大會(huì)需要經(jīng)過(guò)怎樣的法定程序？ 187

第十一章物業(yè)管理從業(yè)人員管理

96.從事物業(yè)管理工作，需要持證上崗嗎？ 190

97.物業(yè)公司*遲要在多久內(nèi)與新員工簽訂勞動(dòng)合同？ 191

98.物業(yè)公司可以與員工簽訂競(jìng)業(yè)禁止協(xié)議嗎？ 193

99.勞務(wù)派遣人員的培訓(xùn)費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？ 195

100.勞務(wù)派遣人員侵權(quán)的，物業(yè)公司需要承擔(dān)責(zé)任嗎？ 197

101.對(duì)于物業(yè)公司中的勞務(wù)派遣安保人員，應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)發(fā)工資？ 199

102.物業(yè)公司與員工約定，因病等自身原因不能工作的，勞動(dòng)合同自動(dòng)解除，是否有效？ 201

103.物業(yè)公司可以與工作懈怠的懷孕女職工解除勞動(dòng)合同嗎？ 203

104.物業(yè)公司拖欠職工工資的，將會(huì)承擔(dān)何種法律責(zé)任？ 206

105.經(jīng)勞動(dòng)者同意，物業(yè)公司不為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)的，物業(yè)公司是否需要承擔(dān)法律責(zé)任？209

106.物業(yè)公司的保安在執(zhí)行工作任務(wù)期間被他人打傷的，是否可以認(rèn)定為工傷？211

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企業(yè)高級(jí)法律顧問(wèn)實(shí)務(wù)操作系列:物業(yè)公司合規(guī)管理與風(fēng)險(xiǎn)防控全書(shū) 節(jié)選

4.物業(yè)公司可以將全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給他人嗎？ 案例在線(xiàn) 甲物業(yè)公司與幸福小區(qū)簽訂了為期三年的物業(yè)服務(wù)合同。一年來(lái)，甲物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)效益越來(lái)越差，人員不斷縮減。為了節(jié)約員工的工資成本，甲物業(yè)公司決定進(jìn)行裁員，只留下必要的行政人員，其他部門(mén)全部解散。公司裁員后，甲物業(yè)公司無(wú)法再像之前那樣為幸福小區(qū)提供全方位服務(wù)。為了解決這一問(wèn)題，甲物業(yè)公司便在沒(méi)有通知業(yè)主的情況下，將全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給了乙公司。幾個(gè)月后，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)越來(lái)越差，找負(fù)責(zé)人反映問(wèn)題時(shí)，負(fù)責(zé)人也推三阻四。業(yè)主委員會(huì)與甲物業(yè)公司進(jìn)行了溝通，這才發(fā)現(xiàn)甲物業(yè)公司轉(zhuǎn)委托的事實(shí)。那么，甲物業(yè)公司的行為是否合法呢？ 法律解析 依據(jù)《民法典》第九百四十一條的規(guī)定，物業(yè)并非絕對(duì)不能將服務(wù)事項(xiàng)委托給其他公司，但是只能將部分專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)組織或其他第三人，并且物業(yè)服務(wù)人還應(yīng)當(dāng)就該部分專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)向業(yè)主負(fù)責(zé)。同時(shí)，本條規(guī)定明確禁止物業(yè)服務(wù)人將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，無(wú)論是整體轉(zhuǎn)委托還是支解后再分別轉(zhuǎn)委托給第三人，都是為法律所不允許的。 在上面的案例中，甲物業(yè)公司將全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給乙公司，其行為已經(jīng)違反了法律的規(guī)定。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。由此可見(jiàn)，甲物業(yè)公司的行為不但違反了法律的禁止性規(guī)定，還將使自己處于損失賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，得不償失。 法條鏈接 《中華人民共和國(guó)民法典》 第九百四十一條物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應(yīng)當(dāng)就該部分專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)向業(yè)主負(fù)責(zé)。 物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》 第五十九條違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 律師忠告 物業(yè)公司作為專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依法履行自己的職責(zé)，就提供的服務(wù)對(duì)全部業(yè)主負(fù)責(zé)。將全部業(yè)務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)委托，不免有逃避職責(zé)之嫌，既不符合物業(yè)服務(wù)合同的約定，也違反了法律的規(guī)定。 5.物業(yè)服務(wù)合同到期后繼續(xù)履行的，物業(yè)有權(quán)隨時(shí)解除合同嗎？ 案例在線(xiàn) 兩年前，大華物業(yè)公司與甲小區(qū)簽訂了為期兩年的物業(yè)服務(wù)合同。一個(gè)月前，該物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)，但業(yè)主委員會(huì)并未對(duì)大華物業(yè)公司進(jìn)行續(xù)聘，也未另聘其他物業(yè)服務(wù)人，依然由大華物業(yè)公司繼續(xù)為甲小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。由于*近行情發(fā)生了變化，大華物業(yè)公司想要提高物業(yè)費(fèi)用，但是甲小區(qū)的大部分業(yè)主都對(duì)提高物業(yè)費(fèi)持反對(duì)態(tài)度。正在雙方爭(zhēng)執(zhí)不下之際，大華物業(yè)公司與乙小區(qū)進(jìn)行了洽談，乙小區(qū)表示愿意按照漲價(jià)后的物業(yè)費(fèi)與大華物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同。于是，大華物業(yè)公司便想要解除與甲小區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同。那么，大華物業(yè)公司有權(quán)提出解除合同的要求嗎？ 法律解析 《民法典》第九百四十八條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)期限屆滿(mǎn)后，業(yè)主沒(méi)有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書(shū)面通知對(duì)方。從這條規(guī)定中可以看出，物業(yè)服務(wù)合同到期后雙方繼續(xù)履行的，原物業(yè)服務(wù)合同不喪失效力，而是轉(zhuǎn)變?yōu)椴欢ㄆ诤贤Ｔ谶@種情況下，無(wú)論是業(yè)主還是物業(yè)服務(wù)人，都可以在提前六十日書(shū)面通知對(duì)方的前提下，隨時(shí)解除物業(yè)服務(wù)合同。 在上面的案例中，大華物業(yè)公司與甲小區(qū)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)期滿(mǎn)，但雙方都沒(méi)有作出明確的終止物業(yè)服務(wù)的表示，而是默認(rèn)了繼續(xù)之前物業(yè)服務(wù)的狀態(tài)。此時(shí)，大華物業(yè)公司與甲小區(qū)之間的物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但轉(zhuǎn)變?yōu)椴欢ㄆ诤贤。在這種情況下，依據(jù)法律規(guī)定，大華物業(yè)公司作為合同的當(dāng)事人之一，當(dāng)然有隨時(shí)解除合同的權(quán)利，但應(yīng)當(dāng)在解除合同前提前六十日以書(shū)面形式通知甲小區(qū)的業(yè)主。 法條鏈接 《中華人民共和國(guó)民法典》 第九百四十八條物業(yè)服務(wù)期限屆滿(mǎn)后，業(yè)主沒(méi)有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。 當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書(shū)面通知對(duì)方。 律師忠告 物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)后，因繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主繼續(xù)接受物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同轉(zhuǎn)變?yōu)椤安欢ㄆ凇钡暮贤。這種情況在現(xiàn)實(shí)生活中并不鮮見(jiàn)。對(duì)于任何一方來(lái)講，在解除該“不定期服務(wù)服務(wù)合同”之前，一定要注意提前六十日履行通知義務(wù)，同時(shí)注意使用“書(shū)面方式”通知才具有法律效力。 6.物業(yè)公司要求入住業(yè)主必須簽訂物業(yè)管理協(xié)議后才能拿到鑰匙， 這合法嗎？ 案例在線(xiàn) 王某的兒子小王即將升入初中，為了兒子的前途著想，王某決定在位于某重點(diǎn)中學(xué)附近的未來(lái)小區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)一套住房。與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并辦理房屋登記手續(xù)后，王某從開(kāi)發(fā)商處得知，他的房屋鑰匙已經(jīng)被交付給未來(lái)小區(qū)的物業(yè)公司，王某辦理入住手續(xù)后可前往該物業(yè)公司領(lǐng)取房門(mén)鑰匙。來(lái)到物業(yè)公司后，物業(yè)經(jīng)理告訴王某，他必須先與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理協(xié)議后才能領(lǐng)取房門(mén)鑰匙。王某對(duì)此十分不解，認(rèn)為物業(yè)的做法不合理。但為了能夠盡快入住新家，王某只能忍氣吞聲簽訂了物業(yè)管理協(xié)議。那么，本案中物業(yè)公司的做法是否符合法律的規(guī)定？ 法律解析 根據(jù)《民法典》第二百四十條和第二百七十二條的規(guī)定，業(yè)主對(duì)其所有的不動(dòng)產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。當(dāng)業(yè)主簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同并支付了購(gòu)房款，且辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)后，業(yè)主實(shí)際上就已經(jīng)享有了對(duì)房屋的所有權(quán)。該所有權(quán)是絕對(duì)的，任何人不得侵犯。物業(yè)公司作為小區(qū)的管理者和服務(wù)者，并沒(méi)有權(quán)利對(duì)業(yè)主所有權(quán)的行使橫加干涉。以不交付房屋鑰匙來(lái)變相強(qiáng)迫業(yè)主簽訂物業(yè)管理協(xié)議，不僅侵害了業(yè)主訂立合同的自由意志，也侵害了業(yè)主的房屋所有權(quán)。 在上面的案例中，王某已經(jīng)辦理了房屋登記手續(xù)，其購(gòu)買(mǎi)的房屋實(shí)際上已經(jīng)歸王某所有，物業(yè)公司只是代替開(kāi)發(fā)商將本應(yīng)屬于王某的房屋鑰匙交給王某，并沒(méi)有權(quán)力在此過(guò)程中設(shè)置障礙。對(duì)于物業(yè)公司的行為，王某可以拒絕簽訂物業(yè)公司提供的協(xié)議，并直接要求開(kāi)發(fā)商向其交付房屋鑰匙。 法條鏈接 《中華人民共和國(guó)民法典》 第二百四十條所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 第二百七十二條業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 律師忠告 業(yè)主在取得房屋的所有權(quán)后，開(kāi)發(fā)商將房屋鑰匙交給物業(yè)公司，物業(yè)公司只能暫時(shí)對(duì)鑰匙進(jìn)行保管，該鑰匙以及房屋的所有權(quán)始終屬于業(yè)主。當(dāng)業(yè)主對(duì)房屋及鑰匙主張權(quán)利時(shí)，物業(yè)公司不得私自設(shè)障。像案例中物業(yè)公司的這種行為毫無(wú)法律依據(jù)，只會(huì)給其帶來(lái)訴累，得不償失。

企業(yè)高級(jí)法律顧問(wèn)實(shí)務(wù)操作系列:物業(yè)公司合規(guī)管理與風(fēng)險(xiǎn)防控全書(shū) 作者簡(jiǎn)介

張思星，資深律師，北京九穩(wěn)律師事務(wù)所創(chuàng)始人。 北京市朝陽(yáng)區(qū)律師協(xié)會(huì)第三屆人大代表與政協(xié)工作委員會(huì)副主任、北京市律師協(xié)會(huì)法律風(fēng)險(xiǎn)與合規(guī)管理委員會(huì)委員、中國(guó)中小企業(yè)合規(guī)管理體系團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)起草人。具有律師、國(guó)家注冊(cè)拍賣(mài)師、法務(wù)會(huì)計(jì)師、投資分析師、調(diào)解員等多種資格，系多家行業(yè)組織及人民法院特邀調(diào)解員。央視社會(huì)與法頻道《律師來(lái)了》、北京電視臺(tái)《第三調(diào)解室》、山西衛(wèi)視《頂級(jí)咨詢(xún)》嘉賓律師，參與民商事調(diào)解案件千余件。 代表作：《企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范實(shí)務(wù)操作與案例精解》《人力資源管理實(shí)務(wù)操作與案例精解》《股權(quán)糾紛實(shí)務(wù)操作與案例精解》《合同法律實(shí)務(wù)操作與案例精解》《企業(yè)破產(chǎn)全流程實(shí)務(wù)操作與案例精解》《企業(yè)常見(jiàn)刑事法律風(fēng)險(xiǎn)防范全書(shū)》等。 執(zhí)業(yè)領(lǐng)域：為政府機(jī)關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位常年法律顧問(wèn)。尤其在企業(yè)合規(guī)管理、刑事辯護(hù)、招標(biāo)采購(gòu)領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)頗豐。

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