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愛問法律百科:商品房.二手房買賣必知200問 版權(quán)信息
- ISBN：9787521610550
- 條形碼：9787521610550 ; 978-7-5216-1055-0
- 裝幀：80g輕型紙
- 冊(cè)數(shù)：暫無
- 重量：暫無
- 所屬分類：>>
愛問法律百科:商品房.二手房買賣必知200問 本書特色
您的困惑和矛盾，都用法律來解決！ 【關(guān)注熱點(diǎn)】您需要的，正是我們關(guān)注的，熱點(diǎn)問題都在這里。 【簡明易懂】法律問答直奔主題，案例輔助清晰明了。 【法律思維】法律知識(shí)武裝頭腦，解決問題不在話下。
愛問法律百科:商品房.二手房買賣必知200問 內(nèi)容簡介
本書圍繞商品房、二手房買賣這一主題，以問答的方式向讀者介紹相關(guān)的法律知識(shí)，主要涵蓋商品房買賣的基礎(chǔ)知識(shí)、商品房買賣合同的締約、商品房買賣合同的履行、商品房的產(chǎn)權(quán)歸屬問題、 二手房基礎(chǔ)知識(shí)、二手房交易技巧、 二手房買賣、 資金安全與交易稅費(fèi)、 二手房購房貸款等內(nèi)容，使百姓能夠在相關(guān)問題上尊法、守法，遇事找法，維護(hù)自身的合法權(quán)益。
愛問法律百科:商品房.二手房買賣必知200問 目錄
**章 商品房買賣的基礎(chǔ)知識(shí)
1.什么是商品房？
2.商品房與“福利房”有什么區(qū)別？
3.什么是經(jīng)濟(jì)適用房？
4.什么是期房、準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房？
5.什么是小產(chǎn)權(quán)房？
6.普通住宅、非普通住宅、非住宅有什么區(qū)別？
7.什么是容積率？
8.如何計(jì)算商品房建筑面積、套內(nèi)建筑面積以及公攤面積？
9.層高和凈高有什么區(qū)別？
10.什么是住宅專項(xiàng)維修資金？
11.住宅專項(xiàng)維修資金的使用范圍是什么？
12.商品房買賣的基本程序有哪些？
13.商品房買賣合同的法律效力是什么？
14.商品房買賣合同必須采用書面形式嗎？
第二章 商品房買賣合同的簽訂
**節(jié)??商品房的預(yù)售
15.房產(chǎn)商預(yù)售商品房需要具備哪些條件？
16. 房產(chǎn)商因未取得預(yù)售許可證明致使簽訂的商品房預(yù)售合同無效，購房者該如何維權(quán)？
17.商品房預(yù)售網(wǎng)簽的意義及注意事項(xiàng)有哪些？
18.商品房預(yù)售登記備案具有何種性質(zhì)與法律效力？
19.商品房預(yù)售登記備案與房屋預(yù)告登記有什么區(qū)別？
第二節(jié)??商品房預(yù)約合同的訂立
20.認(rèn)購書、意向書可以認(rèn)定為商品房買賣合同嗎？
21.房產(chǎn)商承諾為學(xué)區(qū)房但遲遲未兌現(xiàn)，購房者該如何維權(quán)？
22.什么是“定金罰則”？
23.定金與訂金在法律上的意義是相同的嗎？
24.訂購協(xié)議中的“到期不簽約，則定金不退還”條款有法律效力嗎？
25.購房者簽訂訂購協(xié)議后反悔，能否拒絕簽訂商品房預(yù)售合同？
26. 房產(chǎn)商違反訂購協(xié)議拒不簽訂商品房預(yù)售合同，該如何承擔(dān)違約責(zé)任？
第三節(jié)??商品房預(yù)售合同的訂立
27.商品房預(yù)售合同是預(yù)約合同還是商品房買賣合同？
28. 因?qū)ι唐贩款A(yù)售合同中的某些條款有異議導(dǎo)致合同無法簽訂，購房者能否解除訂購協(xié)議且要求返還定金？
29.售樓廣告上的內(nèi)容或樣板房能作為商品房買賣合同的內(nèi)容嗎？
30.售樓人員的口頭承諾是否具有法律效力？
31.與房產(chǎn)公司的司機(jī)訂立的商品房預(yù)售合同是否有效？
32.房產(chǎn)商借他人之名與自身訂立的商品房買賣合同有法律效力嗎？
33.簽訂商品房買賣合同時(shí)，常見的不公平條款有哪些？
34.“以房抵債”的商品房買賣合同有效嗎？
第三章 商品房買賣合同的履行
**節(jié)??交房條件
35.房產(chǎn)商應(yīng)具備哪些條件才能交房？
36.如何判斷房產(chǎn)商是否完成了交房義務(wù)？
第二節(jié)??質(zhì)量問題
37.房屋因質(zhì)量問題不能交付使用，購房者該如何維權(quán)？
38.房屋交付使用后，發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，購房者該如何處理？
39. 因房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致購房者無法正常使用，購房者能請(qǐng)求房產(chǎn)商承擔(dān)租金損失嗎？
40.房產(chǎn)商贈(zèng)送的裝修、家電等有質(zhì)量問題，購房者該如何維權(quán)？
41.房屋的質(zhì)量保修期是多久？
第三節(jié)??設(shè)計(jì)與合同不符
42.房產(chǎn)商擅自增加或減少樓層數(shù)，會(huì)面臨哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？
43.房產(chǎn)商擅自增加樓層，加高的樓層能否辦理房屋權(quán)屬證書？
44.實(shí)際層高不符合合同約定，房產(chǎn)商需要承擔(dān)違約責(zé)任嗎？
45.房屋面積與合同不符，該如何處理？
46.房屋布局與合同約定不符，購房者可否解除合同？
47.商品房因設(shè)計(jì)規(guī)劃變更與合同約定不符，購房者該如何維權(quán)？
48.房產(chǎn)商擅自將規(guī)劃的公園等綠地面積改建為停車場，購房者該如何維權(quán)？
49.住宅單元門廳的實(shí)際建設(shè)與沙盤不符，屬于房產(chǎn)商的違約行為嗎？
第四節(jié)??逾期交房及辦證
50.房產(chǎn)商逾期未交房，購房者能否解除商品房預(yù)售合同？
51.房產(chǎn)商逾期交房或購房者逾期支付房款，如何計(jì)算違約金？
52.房產(chǎn)商逾期辦理房屋所有權(quán)登記，購房者該如何維權(quán)？
53.房產(chǎn)商有協(xié)助購房者辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)嗎？
54.房產(chǎn)商逾期辦理房屋權(quán)屬證書，需要承擔(dān)違約責(zé)任嗎？
55. 房產(chǎn)商未履行協(xié)助辦證義務(wù)，購房者可以解除合同或請(qǐng)求賠償損失嗎？
56. 購房者未辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋遭遇臺(tái)風(fēng)損毀，所造成的損失由誰承擔(dān)？
57.面對(duì)爛尾樓，建設(shè)工程價(jià)款和購房者的債權(quán)哪個(gè)優(yōu)先？
第五節(jié)??按揭貸款
58.按揭買房與貸款買房有什么區(qū)別？
59. 合同約定以按揭貸款的方式支付房款，購房者能否因貸款不成解除合同？
60.商品房買賣合同被解除后，按揭貸款合同可否被解除？
61.按揭合同因商品房買賣合同的解除而解除后，購房款如何返還？
第六節(jié)??違約金
62.什么是違約金調(diào)整規(guī)則？
63.約定的違約金過高或過低的舉證責(zé)任由誰負(fù)擔(dān)？
64.如何確定商品房買賣合同中的違約金數(shù)額與損失賠償額？
65.房產(chǎn)商的哪些違約行為須承擔(dān)“退一賠一”的違約責(zé)任？
66.房產(chǎn)商將所售房屋抵押給他人，購房者該如何維權(quán)？
第七節(jié)??商品房買賣合同的解除
67.房屋買賣合同解除后，購房者能要求賠償房屋升值的差價(jià)損失嗎？
68. 商品房買賣合同被認(rèn)定無效后，房產(chǎn)商能要求購房者支付房屋使用費(fèi)嗎？
第四章 商品房的產(chǎn)權(quán)歸屬
69.房屋登記在法律上有什么效力？
70.房產(chǎn)證與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書有什么區(qū)別？
71.協(xié)議約定商品房歸屬與產(chǎn)權(quán)登記不同時(shí)，如何確定產(chǎn)權(quán)？
72.借名買房，房屋到底屬于誰？
73.全體業(yè)主共有房屋如何認(rèn)定？
74.全體業(yè)主共有房屋由誰登記？
75.婚前以一方名義購買商品房，婚后共同還貸，離婚時(shí)房屋歸誰？
76.雙方父母共同出資購房，離婚后房屋歸誰所有？
77.配偶另一方如何在房屋權(quán)屬證書上“加名字”？
78.離婚后，如何變更商品房產(chǎn)權(quán)登記？
79.“一方出軌，視為自動(dòng)放棄房屋所有權(quán)”的約定是否有效？
80.期房可以轉(zhuǎn)讓嗎？
81.如何辦理期房轉(zhuǎn)讓手續(xù)？
82.期房轉(zhuǎn)讓需要具備什么條件？
83.“一房數(shù)賣”，房屋歸屬如何確定？
84.“一房數(shù)賣”，未取得房屋的購房者該如何索賠？
85.拆遷補(bǔ)償安置房被“一房數(shù)賣”，被拆遷人是否有優(yōu)先受償權(quán)？
86.被拆遷人對(duì)于安置房屋的優(yōu)先權(quán)的法律性質(zhì)是什么？
87.房屋產(chǎn)權(quán)的期限是多久？
88.房屋產(chǎn)權(quán)到期后，房屋歸誰所有？
89.如何避免購買的商品房存在產(chǎn)權(quán)瑕疵？
第五章 商品房買賣的其他相關(guān)問題
90.什么是商品房包銷合同？
91. 房產(chǎn)商未依約取得商品房預(yù)售許可證，包銷人能夠主張可得利益損失嗎？
92.房屋存在質(zhì)量問題，業(yè)主能否拒絕支付物業(yè)費(fèi)？
93.業(yè)主長期未繳專項(xiàng)維修資金，適用訴訟時(shí)效的規(guī)定嗎？
94.如何成立業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)？
95.業(yè)主大會(huì)的職能是什么？
96.業(yè)主委員會(huì)的職能是什么？
97.業(yè)主有權(quán)更換房產(chǎn)商選定的物業(yè)公司嗎？
98.業(yè)主委員會(huì)是否具備訴訟主體資格？
99.住宅裝飾合同中的“假一賠百”條款有法律效力嗎？
100.裝修房屋對(duì)隔壁住戶造成損害，誰承擔(dān)賠償責(zé)任？
第六章 二手房基礎(chǔ)知識(shí)
**節(jié)??二手房
101.什么是二手房？
102.什么是分戶產(chǎn)權(quán)證？
103.什么是次新房？
104.什么是存量房？
105.什么是增量房？
106.二手房有哪些特征？
107.二手房的來源有哪些？
108.二手房的種類有哪些？
109.房改房有哪些類型？
第二節(jié)??二手房價(jià)格
110.二手房價(jià)格受哪些因素影響？
111.什么是二手房估價(jià)制度？
112.二手房上市交易前必須估價(jià)嗎？
113.房產(chǎn)估價(jià)制度由哪些要件構(gòu)成？
114.二手房估價(jià)應(yīng)遵循哪些原則？
115.二手房估價(jià)的主要參考因素有哪些？
第三節(jié)??二手房市場
116.如何界定二手房市場？
117.二手房市場呈現(xiàn)出哪些特征？
118.二手房市場由哪些部分構(gòu)成？
第四節(jié)??產(chǎn)權(quán)證明
119.如何鑒別房產(chǎn)證真?zhèn)危?
120.如何確定二手房是否屬于共有財(cái)產(chǎn)？
121.房屋產(chǎn)權(quán)變更登記需要提交哪些材料？
122.賣房時(shí)發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證遺失怎么辦？
第五節(jié)??特殊情形
123.哪些房屋不是二手房？
124.買了無處分權(quán)的二手房會(huì)有什么法律后果？
125.處于抵押期間的二手房能否交易？
126.購買尚在租賃期內(nèi)的房屋應(yīng)該怎么辦？
127.購買無產(chǎn)權(quán)證的房屋有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
128.原房主拒不搬出怎么辦？
129.如何處理二手房中原戶口遷出問題？
第七章 二手房交易技巧
130.二手房選購中的“四不談”原則是什么？
131.什么是“六次觀房法”？
132.購買底層二手房時(shí)要注意什么？
133.購買頂層二手房時(shí)要注意什么？
134.如何判斷二手房戶型優(yōu)劣？
135.如何判斷二手房真實(shí)房齡？
136.買幾年的二手房比較合適？
137.二手房投資需要注意什么？
138.投資公寓要注意哪些事項(xiàng)？
139.投資商鋪要注意哪些事項(xiàng)？
140.投資寫字樓應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)？
第八章 二手房買賣
**節(jié)??二手房買賣必知
141.二手房交易流程是什么？
142.二手房買賣合同應(yīng)當(dāng)載明哪些內(nèi)容？
143.能夠在二手房買賣中約定定金嗎？
144.律師在二手房交易中能夠發(fā)揮什么樣的作用？
第二節(jié)??二手房交易信息
145.二手房市場信息包括哪些內(nèi)容？
146.二手房市場信息獲取渠道有哪些？
147.如何發(fā)布二手房銷售信息？
148.有哪些二手房銷售信息發(fā)布渠道？
149.如何選擇房產(chǎn)廣告媒介？
第三節(jié)??二手房銷售方式
150.二手房有哪些銷售方式？
151.自行出售房屋的流程是什么？
152.委托經(jīng)紀(jì)人售房的流程是什么？
153.拍賣售房的流程如何？
154.什么是房屋互換？
第四節(jié)??二手房中介
155.如何挑選二手房經(jīng)紀(jì)公司？
156.如何挑選房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人？
157.房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要具備何種資質(zhì)？
158.哪些屬于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)禁止行為？
159.違法經(jīng)紀(jì)將會(huì)承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任？
160.房產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)如何收取？
161.與房產(chǎn)中介公司簽訂二手房委托銷售合同要注意哪些事項(xiàng)？
162.如何在二手房交易中防止被中介吃差價(jià)？
163.二手房交易過程中，被中介吃差價(jià)怎么辦？
164.越過房產(chǎn)中介私下交易的法律后果是什么？
165.委托中介代為出售房屋的，何時(shí)將鑰匙交給中介較為合適？
第五節(jié)??新型交易方式
166.什么是二手房交易網(wǎng)？
167.二手房交易網(wǎng)能夠提供哪些服務(wù)？
168.什么是二手房網(wǎng)簽？
169.二手房網(wǎng)簽要注意哪些事項(xiàng)？
170.網(wǎng)簽有哪些流程？
第九章 資金安全與交易稅費(fèi)
171.如何監(jiān)管二手房購房款？
172.什么是資金專用存款賬戶？
173.二手房交易需要繳納哪些稅費(fèi)？
174.如何計(jì)算二手房交易稅費(fèi)？
175.什么是二手房買賣中的陰陽合同？
176.二手房陰陽合同合法嗎？
177.二手房陰陽合同存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？
178.假贈(zèng)與逃避二手房稅費(fèi)可行嗎？
179.延遲交付逃避二手房稅費(fèi)可行嗎？
180.假離婚逃避二手房稅費(fèi)可行嗎？
181.先租后買進(jìn)行二手房避稅可行嗎？
第十章 二手房購房貸款
**節(jié)??二手房購房貸款必知
182.可以貸款購買二手房嗎？
183.能否以其他擔(dān)保方式申請(qǐng)二手房貸款？
184.什么是二手房居間擔(dān)保？
185.居間中保服務(wù)的程序如何？
第二節(jié)??商業(yè)貸款
186.申請(qǐng)二手房商業(yè)貸款有哪些條件？
187.二手房按揭貸款的流程是什么？
188.辦理二手房商業(yè)貸款需要提供哪些資料？
189.如何辦理“轉(zhuǎn)按揭”？
第三節(jié)??公積金貸款
190.申請(qǐng)二手房公積金貸款要符合哪些條件？
191.申請(qǐng)二手房公積金貸款需要提交哪些材料？
192.申請(qǐng)二手房公積金貸款的流程是什么？
第四節(jié)??還款與提前還款
193.借款人如何向銀行還款？
194.可以提前向銀行還款嗎？
195.提前還款的流程是什么？
196.不按時(shí)還貸會(huì)有什么問題？
197.借款未還清的房子可以再交易嗎？
198.貸款人死亡后，房貸怎么辦？
199.房屋因意外毀損的，需要繼續(xù)償還房貸嗎？
200.提前還貸要考慮哪些因素？
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愛問法律百科:商品房.二手房買賣必知200問 節(jié)選
29. 售樓廣告上的內(nèi)容或樣板房能作為商品房買賣合同的內(nèi)容嗎？ 商品房新建房買賣可分為商品房預(yù)售和現(xiàn)樓買賣。在商品房預(yù)售的情況下，因樓房尚未建成，購房者不能實(shí)地考察并詳細(xì)了解所購房屋的情況，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓廣告、售樓書、戶型銷售資料、樣板房及沙盤等宣傳資料來了解。商品房的銷售廣告和宣傳資料原則上為要約邀請(qǐng)，不具有法律上的拘束力，不能作為合同內(nèi)容。但是，根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第3條的規(guī)定，如果出賣人（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)該視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。因此，購房者在簽訂商品房買賣協(xié)議時(shí)不要盲目相信售樓廣告宣傳，如果有現(xiàn)房，以實(shí)地考察為宜，調(diào)查核實(shí)后再?zèng)Q定是否預(yù)購，現(xiàn)房與商品房買賣合同上的房屋基本情況不一致時(shí)，應(yīng)以合同中記載的房屋基本情況為準(zhǔn)。這就提醒購房者要仔細(xì)審查合同中所記載的房屋的基本情況是否與協(xié)商的一致，謹(jǐn)慎簽訂商品房買賣合同，以免日后引起法律糾紛。 30. 售樓人員的口頭承諾是否具有法律效力？ 在咨詢、購買商品房的過程中，很多購房者都會(huì)聽到售樓人員或者置業(yè)顧問作出的各種承諾，如買房送面積、小區(qū)車位充足，甚至有的售樓人員還口頭承諾可以自行改變陽臺(tái)結(jié)構(gòu)等，但這些內(nèi)容通常不會(huì)寫入認(rèn)購協(xié)議書或者正式的商品房預(yù)約合同中，有的房產(chǎn)商在與購房者訂立商品房預(yù)約合同的同時(shí)，在其提供的《簽約須知》中載明“本公司工作人員個(gè)人的任何口頭承諾均為無效”，以免除房產(chǎn)公司自身的責(zé)任。在審判實(shí)踐中，法院在沒有證據(jù)證明的情況下，一般認(rèn)為房地產(chǎn)公司的口頭承諾無效，商品房的銷售廣告和宣傳資料也不能視為商品房買賣合同中的內(nèi)容，除非符合《商品房買賣合同司法解釋》第3條規(guī)定的“出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約”，否則購房者不能僅依房產(chǎn)商工作人員的口頭承諾請(qǐng)求房產(chǎn)商承擔(dān)違約責(zé)任。 需要注意的是，如果購房者有證據(jù)證明因?yàn)槭蹣侨藛T的口頭承諾致使購房者產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)或者故意誤導(dǎo)、欺騙購房者，致使購房者與之訂立了認(rèn)購協(xié)議或商品房買賣合同的，購房者可以根據(jù)《民法典》第147條、第148條的規(guī)定，請(qǐng)求法院撤銷認(rèn)購協(xié)議或者商品房買賣合同。 ……
愛問法律百科:商品房.二手房買賣必知200問 作者簡介
劉卓妍 浙江大學(xué)光華法學(xué)院民商法學(xué)專業(yè)博士研究生，華東政法大學(xué)民商法學(xué)碩士，河南師范大學(xué)法學(xué)學(xué)士。2018—2019年度日本京都大學(xué)訪問學(xué)者。曾參與國家社科基金項(xiàng)目，并在法律專業(yè)期刊發(fā)表文章。 林立成 浙江大學(xué)光華法學(xué)院法學(xué)理論專業(yè)博士研究生，西北政法大學(xué)法學(xué)理論碩士，安徽師范大學(xué)法學(xué)學(xué)士。多次參與國家社科基金重大項(xiàng)目、重點(diǎn)項(xiàng)目，曾在《財(cái)經(jīng)理論與實(shí)踐》、《法學(xué)教育研究》等核心期刊上發(fā)表文章，著有普法專著《愛問法律百科：工傷保險(xiǎn)必知200問》。
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